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物業知識:遼寧省物業管理條例 

發布時間:2015/03/04

  摘要:

  第一章 總則

  第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,制定本條例。

  第二條本條例適用于我省行政區域內的物業管理活動。法律、法規另有規定的,從其規定。

  第三條物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制,遵循公開公平、誠實信用、市場競爭和服務規范的原則。

  第四條省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

  市、縣(含縣級市、區,下同)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  政府其他有關行政管理部門應當按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。

  第二章 業主及業主大會

  第五條業主在物業管理活動中,享有法律、法規規定的權利,履行法律、法規規定的義務。

  第六條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

  一個物業管理區域成立一個業主大會。

  物業管理區域由物業所在地縣房地產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設等因素劃分。

  分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域,其設置的配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的,可以劃分為不同的物業管理區域。

  已經實施物業管理的不同區域,經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

  第七條建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,向縣房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域要求的,縣房地產行政主管部門應當按照本條例第六條的規定劃分物業管理區域。但對已經自然形成且無爭議的區域,當地居民委員會向縣房地產行政主管部門書面提議后,經其確認無異議的,不再重新劃分。

  需要調整物業管理區域的,縣房地產行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,按照本條例第六條的規定,結合當地居民委員會的布局劃分物業管理區域。

  第八條一個物業管理區域內,房屋實際交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積50%以上或者首位業主實際入住已滿兩年的,應當召開首次成立業主大會會議。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第九條物業管理區域符合本條例第八條規定條件的,建設單位應當向縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面報告,并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料;建設單位未提交書面報告或者建設單位已不存在的,業主可以以書面形式向縣地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面意見。

  縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府接到建設單位的書面報告或者業主的書面請求之日起30日內,應當組織成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負責業主大會籌備工作。

  第十條籌備組由業主代表、居民委員會代表5至9人組成,可以邀請建設單位參加。業主代表由業主推薦產生,所占的比例不得低于籌備組總人數的2/3?;I備組成員名單應當自籌備組成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。

  首次成立業主大會的費用由建設單位承擔;按照房改政策出售公有住房的,由出售單位承擔。

  第十一條籌備組應當做好下列籌備工作:

 ?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

 ?。ǘ┎輸M《業主大會議事規則》、《管理規約》;

 ?。ㄈ┐_認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

 ?。ㄋ模┐_定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

 ?。ㄎ澹┙M織產生首屆業主委員會委員候選人;

 ?。┳龊谜匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款規定的第(一)至(五)項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示,業主對投票權數等有異議的,籌備組應當予以復核。

  第十二條籌備組應當自組成之日起30日內,在物業所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。業主委員會由委員5至11人單數組成。

  業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1至2人,并在物業管理區域內公告。

  第十三條 業主委員會委員應當符合下列條件:

 ?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

 ?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規;

 ?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、業主公約,履行業主義務;

 ?。ㄋ模嵝墓媸聵I,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

 ?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力;

 ?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

  第十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,需投票表決的,業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。

  業主可以委托代理人參加業主大會會議,代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有1個物業的,共有人可以推選其中1人參加業主大會會議。

  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。業主委員會應當在業主大會會議召開15日前將會議召開的主要內容通知全體業主。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

  有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

 ?。ㄒ唬?0%以上業主提議的;

 ?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

 ?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

  第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

 ?。ㄒ唬I主大會成立情況;

 ?。ǘI主委員會名單;

 ?。ㄈI主大會議事規則;

 ?。ㄋ模┕芾硪幖s;

 ?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他文件。

  縣房地產行政主管部門應當在收到上述文件之日起5日內發給業主委員會備案證明,并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用和管理印章。

  業主委員會備案的內容發生變更的,應當依照本條第一款規定重新備案。

  第十七條1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

  業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。

  業主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

  第十八條業主委員會任期屆滿2個月前,應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;逾期未完成換屆的,縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。

  原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內,將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。

  第十九條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格終止:

 ?。ㄒ唬┤纹趯脻M的;

 ?。ǘ┎辉偈潜疚飿I管理區域內業主的;

 ?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?;

 ?。ㄋ模┮蚍缸锉灰婪ㄏ拗迫松碜杂傻?;

 ?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的;

 ?。┎宦男袠I主法定義務的;

 ?。ㄆ撸o正當理由連續3次不參加業主委員會會議的;

 ?。ò耍┎灰死^續擔任委員的其他情形。

  業主委員會委員有前款第(一)至(四)項所列情形之一的,其委員資格自然終止;有前款第(五)至(八)項所列情形之一的,必須經業主大會會議決定。業主委員會委員資格終止后,業主委員會應當在物業管理區域內公告,并依法進行補選。

  業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  第二十條 經業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議,變更業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。

  第二十一條因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的,在解散前30日內,縣房地產行政主管部門或者城市街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會會議,推選業主代表。業主代表、業主委員會代表、物業服務企業代表、居民委員會代表應當組成清算組,在縣房地產行政主管部門或者城市街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下,做好業主共同財產清算工作。

  第二十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費籌集、管理、使用的具體辦法,由業主大會議事規則規定,但不得要求物業服務企業提供。

  業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告,接受業主的監督。

  業主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區域內物業服務企業中任職。

  第二十三條物業管理實行聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,由縣房地產行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等參加。

  聯席會議主要協調下列事項:

 ?。ㄒ唬I主委員會不依法履行職責的情況;

 ?。ǘ┪飿I服務企業在履行退出程序過程中出現的問題;

 ?。ㄈ┬吕衔飿I服務企業交接工作中出現的問題;

 ?。ㄋ模┬枰獏f調的其他物業管理情況。

  第三章 前期物業管理

  第二十四條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理,簽訂書面前期物業服務合同,并在30日內報物業所在地的市房地產行政主管部門備案。

  前期物業服務合同應當包括下列內容:

 ?。ㄒ唬┖贤p方和物業的基本情況;

 ?。ǘ┪飿I服務事項和服務標準;

 ?。ㄈ┪飿I服務費的標準和收取辦法;

 ?。ㄋ模I主和物業服務企業的權利義務;

 ?。ㄎ澹ξ飿I服務投訴的處理;

 ?。幾h處理方式;

 ?。ㄆ撸╇p方約定的其他事項。

  第二十五條住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地縣房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

  前款規定的住宅規模標準由市政府具體規定。

  第二十六條物業服務企業承接物業時,建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料,交接雙方應當做好查驗記錄。發現材料不齊備,共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的,物業服務企業應當書面告知建設單位,建設單位應當及時整改。

  第二十七條建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房:

 ?。ㄒ唬┙ㄖ娣e5萬平方米以下的按照不少于總建筑面積4‰配置,但最少不低于100平方米;

 ?。ǘ┙ㄖ娣e超過5萬平方米的,超過部分按照2‰配置。

  建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,并具備水、電等基本使用功能。

  規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當核查并注明物業管理用房。

  物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經業主大會同意,任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

  第四章 物業管理服務

  第二十八條物業服務企業應當按照國家有關規定,取得資質證書。物業服務企業應在其資質等級范圍內承接物業服務業務。

  從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

  第二十九條任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

  資質證書遺失的,應當在新聞媒體上聲明后,按照國家有關規定申請補領。

  第三十條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同期滿前60日內,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的,應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的,應當依法重新選聘新的物業服務企業。

  物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同副本報所在地縣房地產行政主管部門備案。

  第三十一條物業服務合同期滿不再續訂或者解除物業服務合同的,原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域,并向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需相關資料、物業管理用房、預收的物業服務費用及其收支賬目和國務院《物業管理條例》規定的其他必須移交的資料。

  物業服務合同終止時,業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組,負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業管理企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

  第三十二條政府提倡物業服務收費實行菜單式服務收費。

  物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

  住宅的物業服務收費,實行政府指導價;非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

  第三十三條 物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定本行政區域相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

  實行市場調節價的物業服務收費,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

  第三十四條物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置,公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。

  第三十五條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

  實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

  實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

  物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

  第三十六條實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出為所交納的業主所有,物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

  物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

  業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質疑時,物業服務企業應當及時予以答復。

  第三十七條物業服務收費采取酬金制方式,物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

  第三十八條縣以上房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度,對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴,應當依法及時調查、處理,并將調查或者處理結果及時回復投訴人;屬于其他行政管理部門職責的,房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理,并告知投訴人。

  第五章 物業的使用與維護

  第三十九條在物業管理區域內不得有下列行為:

 ?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構;

 ?。ǘ┣终?、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備;

 ?。ㄈ┥米愿淖兾飿I規劃用途;

 ?。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物;

 ?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營;

 ?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

 ?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

 ?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音;

 ?。ň牛┻`反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動;

 ?。ㄊ┓?、法規和規章禁止的其他行為。

  第四十條業主出租或者出售物業的,應當在物業租賃或者買賣合同中,對物業服務費用的交納作出約定,并在合同簽訂后10日內,將物業承租人或者買受人、出租期限及物業服務費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

  第四十一條車輛在物業管理區域內公共場地的停放、收費和管理等事項,由業主大會決定。

  業主大會決定對物業管理區域內公共場地車輛停放收取場地使用費的,可以委托物業服務企業收取,并支付代收酬金。收費標準參照價格主管部門的規定執行。場地使用費屬于全體業主所有。

  物業服務企業按照有關規定對車輛停放收取管理費的,參照價格主管部門的規定執行。

  業主大會成立前,車輛在物業管理區域內停放的,其收費標準按照價格主管部門的規定執行。收取場地使用費的,場地使用費屬于全體業主所有。

  物業管理區域內停放車輛,不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

  第四十二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當依法交納住宅專項維修資金。

  住宅專項維修資金交存、使用、監督管理,按照國家有關規定執行。

  第六章 法律責任

  第四十三條違反本條例規定,業主委員會委員資格終止后未按期移交有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,由縣以上房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對業主委員會相關責任人予以通報批評,并處以500元以上3000元以下罰款;造成財物毀壞、滅失的,相關責任人應當依法承擔賠償責任。

  第四十四條違反本條例規定,物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書的,由縣以上房地產行政主管部門予以警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下罰款。

  第四十五條違反本條例規定,物業服務合同終止,原物業服務企業拒不退出該物業管理區域的,由縣以上房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處2萬元以上5萬元以下罰款。

  第四十六條違反本條例規定的其他行為,按照有關法律、法規的規定實施處罰。

  第七章 附則

  第四十七條本條例下列用語的含義:

 ?。ㄒ唬┪飿I,是指房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。

 ?。ǘI主,是指房屋的所有權人。

 ?。ㄈ┪飿I使用人,是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

 ?。ㄋ模┎藛问轿飿I服務收費,是指根據物業管理服務內容和服務收費成本構成,將物業管理服務分為若干服務項目,每個項目分為若干個收費等級,業主與物業服務企業在協商收費標準時,可以根據服務項目,分別選擇不同收費等級的收費形式。

 ?。ㄎ澹┌芍?,是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

 ?。┏杲鹬?,是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

 ?。ㄆ撸┳≌瑢m椌S修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

 ?。ò耍┳≌灿貌课?,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

 ?。ň牛┕灿迷O施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  第四十八條 本條例自2008年 月 日起施行。2000年1月27日遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過的 《遼寧省城市住宅區物業管理條例》同時廢止。
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