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遼寧省城市住宅區物業管理條例 

發布時間:2015/03/04

  第一章 總則

  第一條 為加強和完善城市住宅區物業管理,保障物業的合理使用,創造良好的居住環境,維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益,根據國家有關規定,制定本條例。

  第二條 本條例適用于我省行政區域內城市住宅區的物業管理。

  城市新建住宅區和共有設施設備齊全的城市原有住宅區,應當實行物業管理;配套設施不全的原有住宅區,應由當地政府組織整治,達到規定的條件后實行物業管理。

  第三條 物業管理應遵循公開、公平、互利、便民的原則,實行招標投標制度。

  一個物業管理區域只能選聘一個物業管理企業實施統一管理。

  第四條 本條例所稱城市住宅區是指以住宅為主,配套設施齊全,達到一定規模的城市居住區域。

  本條例所稱城市住宅區物業(以下簡稱物業),是指城市住宅區內房屋及相關共用設施設備和共有場地。

  本條例所稱物業管理,是指物業管理企業依據物業管理合同約定,對既有物業進行管理和對業主、物業使用人提供服務的活動。

  本條例所稱業主是指物業所有權人。

  本條例所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

  第五條 省建設行政主管部門和市、縣(含縣級市、區,下同)人民政府主管房產行政管理的部門是本行政區域內的物業行政主管部門。

  街道辦事處和其他有關部門在各自的職權范圍內,對物業管理工作進行指導、協調和監督。

  第二章 業主、物業使用人的自治管理

  第六條 房屋出售率或者入住率達到50%以上的新建住宅區和達到物業管理規定條件的原有住宅區,由市、縣物業行政主管部門指導街道辦事處組織召開業主、物業使用人大會或者代表大會,選舉產生物業管理委員會。

  一個物業管理區域只能成立一個物業管理委員會。

  第七條 業主、物業使用人的權利、義務:

 ?。ㄒ唬┫碛形飿I管理服務的權利;

 ?。ǘ┫碛袠I主、物業使用人代表大會代表和物業管理委員會委員的選舉權和被選舉權;

 ?。ㄈQ定有關物業管理的重大事項;

 ?。ㄋ模┍O督物業管理委員會的工作;

 ?。ㄎ澹﹫绦袠I主、物業使用人大會或代表大會、物業管理委員會的有關決議、決定;

 ?。┳袷赜嘘P物業管理的法律、法規和物業管理公約;

 ?。ㄆ撸┌磿r繳納物業管理服務費用。

  第八條 業主、物業使用人大會或者代表大會具有下列權利:

 ?。ㄒ唬┻x舉、撤換物業管理委員會的組成人員;

 ?。ǘ徸h通過物業管理委員會章程和物業管理公約;

 ?。ㄈ└淖兓蛘叱蜂N物業管理委員會作出的不適當決定;

 ?。ㄋ模Q定物業管理服務項目、收費標準等重大事項。

  業主、物業使用人大會或者代表大會,每年至少召開一次,必要時經業主、物業使用人或者代表的提議,可隨時召開業主、物業使用人大會或者代表大會。

  第九條 物業管理委員會由主任一人、副主任和委員若干人組成,每屆任期3年。

  第十條 物業管理委員會應當自選舉產生之日起30日內,到所在地縣以上物業行政主管部門備案。

  第十一條 物業管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數以上委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上通過。

  物業管理委員會召開會議可以根據需要邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會等有關方面參加。

  第十二條 物業管理委員會的職責:

 ?。ㄒ唬┚S護業主、物業使用人的合法權益;

 ?。ǘ┩ㄟ^招標選聘、續聘符合條件的物業管理企業,并與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

 ?。ㄈ徸h物業管理企業制訂的年度物業管理計劃和管理服務的重大措施;

 ?。ㄋ模┞犎I主和物業使用人的意見和建議,監督物業管理企業的管理服務活動;

 ?。ㄎ澹┐_定或者調整物業管理服務內容,并協助物業管理企業收繳物業管理服務費;

 ?。┒酱贅I主、物業使用人遵守物業管理公約,協助物業管理企業落實各項管理工作,監督共用設施設備和共用場地的合理使用。

  第三章 物業管理企業

  第十三條 物業管理企業必須經物業行政主管部門資質審查,并經工商行政管理機關登記注冊,領取營業執照。

  第十四條 物業管理企業的權利、義務:

 ?。ㄒ唬┌凑蘸贤?,制定本住宅區物業管理辦法;

 ?。ǘ┮罁泄芾砗贤陀嘘P規定收取管理服務費用;

 ?。ㄈ┲浦惯`反物業管理規定的行為;

 ?。ㄋ模┻x聘專業公司和人員承擔專項服務業務;

 ?。ㄎ澹┌次泄芾砗贤瑢嵤┪飿I管理;

 ?。┙邮芪飿I管理委員會和業主、物業使用人的監督;

 ?。ㄆ撸﹨f助有關部門開展社區活動。

  第十五條 物業管理企業應當自物業管理合同終止之日起10日內,到物業管理委員會辦理下列事項:

 ?。ㄒ唬︻A收的物業管理服務費按實結算,剩余部分予以結轉;

 ?。ǘ┮平蝗课飿I檔案資料和有關財務賬冊;

 ?。ㄈ┮平粯I主共有的房屋、場地和其他財物。

  第四章 物業的前期管理與移交

  第十六條 物業前期管理,是指新開發建設的房屋竣工后至物業管理委員會成立前的物業管理。

  第十七條 房屋開發單位在銷售房屋時,應當與業主簽定前期物業管理服務協議,前期物業管理服務協議應使用國家示范文本。

  第十八條 物業的前期管理工作由房屋開發單位或者其委托的物業管理企業承擔。

  物業前期管理費用分別由房屋開發單位、業主、物業使用人承擔;房屋未售出和出租的,由房屋開發單位承擔;房屋已售出或出租的,由業主或物業使用人承擔。

  第十九條 房屋開發單位移交物業時,應將按規劃要求,進入住宅小區建設成本,屬業主共有的物業管理辦公用房,移交給物業管理委員會。具體標準和辦法,由市人民政府確定。

  第二十條 房屋開發單位移交物業管理時,應當向物業管理委員會及其聘用的物業管理企業移交下列工程建設資料:

 ?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D;

 ?。ǘ﹩误w房屋及配套的基礎設施設備的竣工圖;

 ?。ㄈ┑叵鹿芫W圖;

 ?。ㄋ模└黝惙课莺凸灿迷O施設備清單;

 ?。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。

  第五章 物業的管理與使用

  第二十一條 城市住宅區內的共用設施設備的物業管理范圍,按國家有關規定,由市人民政府確定。

  第二十二條 物業管理企業應當依據物業管理合同提供服務,保持房屋及其共用設施設備和共用場地完好,使用方便、安全,環境整潔,公共秩序良好。

  物業管理企業可承擔業主、物業使用人委托的前款規定以外的其它服務事項。

  第二十三條 在物業管理區域內禁止有下列行為:

 ?。ㄒ唬p壞房屋結構和破壞房屋外貌;

 ?。ǘ┥米詫⒆≌课莞臑樯虡I用房或其它經營性用房;

 ?。ㄈ┥米栽谖飿I管理區域內搭建建筑物、構筑物;

 ?。ㄋ模┥米砸苿?、占用、損壞共用設施設備;

 ?。ㄎ澹┌惭b影響房屋結構的動力設備;

 ?。┯绊懝残l生、破壞周圍環境的行為。

  第二十四條 業主、物業使用人裝修房屋,應當接受物業管理企業的指導。物業管理企業對違反本條例及有關規定的行為,應當勸阻制止;對拒不改正的,應當及時告知物業管理委員會予以解決;解決不成的,報告物業行政主管部門依法處理。

  第二十五條 城市住宅區內的自行車棚、停車場等共用設施設備和共用場地,已攤入房屋銷售面積的,屬業主共有,任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經營活動。

  第二十六條 因物業維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,需經有關行政管理部門批準后施工,并在約定的期限內恢復原狀。

  第二十七條 在物業管理區域內的房屋及相關共用設施設備和共用場地設置廣告、敷設管線的,應當征得物業管理企業和相關業主的書面同意,按照有關規定辦理審批手續,并支付設置費用。

  第二十八條 業主轉讓、出租房屋或者物業使用人轉租房屋時,應當將物業管理公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。

  當事人應當自房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內,將轉讓或者租賃的有關情況告知物業管理委員會和物業管理企業。

  第六章 物業管理費用

  第二十九條 建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金,其收取、使用和管理,按照國家有關規定執行。

  第三十條 房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用,由業主承擔。

  房屋共用部位和共用設施設備的大修、更新和改造費用,在維修基金中支出。未繳納維修基金的,由業主按擁有的建筑面積比例承擔;日常維修費用在物業管理服務費中支出。

  第三十一條 房屋的共用部位、共用設施設備維修時,相鄰關系人應當予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當承擔賠償責任。

  業主、物業使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設施設備,造成相鄰關系人的財產損失的,責任人應當予以修復或者賠償。

  第三十二條 業主轉讓房屋時,其維修基金賬戶隨房屋所有權同時過戶。

  第三十三條 物業管理服務費標準應以每一物業管理區域為單位,按房屋建筑面積和物業管理服務項目、標準,由物業管理委員會與物業管理企業參照市人民政府制定的物業管理服務收費指導價協商確定。

  第三十四條 物業管理企業收取物業管理服務費的項目及標準必須公布。

  業主、物業使用人必須按照規定向物業管理企業繳納物業管理服務費,其他任何單位不得重復收取性質相同的費用。

  第三十五條 物業管理企業每半年至少向物業管理委員會報告一次物業管理服務費收支情況;每年至少向業主、物業使用人公布一次物業管理服務費收支情況。

  第七章 法律責任

  第三十六條 違反本條例第十三條規定,未經物業行政主管部門資質審查,由物業行政主管部門責令改正,沒收違法所得,并處5000元以上1萬元以下罰款。

  第三十七條 違反本條例第十五條、第二十條規定之一的,由物業行政主管部門責令限期改正,并處5000元以上1萬元以下罰款。

  第三十八條 違反本條例第十九條規定,未提供物業管理辦公用房的,由物業行政主管部門會同房地產開發行政管理部門,責令房屋開發單位向物業管理委員會提供物業管理辦公用房,或者繳納在本物業管理區域內購買物業管理辦公用房的價款。

  第三十九條 違反本條例第二十三條規定,有禁止行為之一的,物業管理企業有權制止;造成損失的,有權要求賠償;情節嚴重的,由物業行政主管部門責令恢復原狀,并可處1000元以下罰款。

  第四十條 違反本條例第二十五條規定,占用和出售屬于業主共有的自行車棚、車庫等設施的,由物業行政主管部門責令改正,并可處2000元以上5000元以下罰款。

  第四十一條 業主、物業使用人違反本條例第三十四條第二款規定,未繳納物業管理服務費的,物業管理企業可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

  拖欠物業管理服務費3個月以上的,物業管理企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

  第四十二條 業主、物業使用人大會或代表大會作出的決定違反本條例規定的,物業行政主管部門應當責令其限期改正,或者撤消其決定,并通告全體業主和物業使用人。

  物業管理委員會及其成員作出的決定違反本條例規定的,由業主、物業使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變,并由責任人承擔相應的責任。

  第四十三條 物業管理企業違反本條例規定,未取得營業執照,從事物業管理或者擅自設立收費項目、提高收費標準的,由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關法律、法規規定處罰。

  第四十四條 物業行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附則

  第四十五條 我省行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理,參照本條例規定執行。
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